نگار میرکریمی: منظور از فروش تراکم چیست؟ آیا تراکم فروشی همان فروش هرمتر آسمان شهرها نیست که شهرداری‌ها ابتدا آن را غیر قانونی و سپس با کمی دور زدن قانون آن را مجاز می‌کنند؟ این فروش تراکم همان مشکلی نیست که اکنون غرب و شرق تهران را درگیر خود کرده و باعث شده است باد به کندی وارد شهر شود و آلودگی هر روز بیشتر جلوه کند؟
تراکم فروشی که توانسته برخی سازندگان را به سودهای میلیاردی ساختوساز برساند و در مقابل ترافیک، آلودگی هوا و مشکلاتی دیگر را به محله‌های تهران هدیه دهد. فروش تراکم در کلان شهرها موضوع دیروز و امروز نیست، موضوعی که چندسالی است تهران و چند شهر بزرگ دیگر را درگیر خود کرده است. هرروز آسمان‌خراش‌ها حضورشان را به رخ ساختوسازهای قدیمی‌تر می‌کشند و وسوسه قد کشیدن را در سرشان می‌پرورانند.
گرچه ساخت و سازمسکن باید زیر نظر وزارت راه‌وشهرسازی باشد، اما فروش و جانمایی زمین ازسوی شهرداری‌ها صورت می‌گیرد و همین باعث دوگانگی برای ساخت و‌ساز می‌شود.
گاهی وزارت راه و شهرسازی مخالف ساختوساز بلندمرتبه می‌شود و جلساتی با شهرداری برگزار می‌کند، گاهی شهرداری می‌پذیرد و گاهی هم برای کسب درآمد بیشتر به کار خود ادامه می‌دهد.
جالب است از زمانی که فروش تراکم به سختی صورت گرفته، رشد تعداد ساختمان‌های بلندمرتبه به نظر نمی‌رسد چندان کاهش یافته باشد. آخرین آمار صدور پروانه واحدهای مسکونی نیز نشان می‌دهد که بیشتر این واحدها پنج طبقه به بالاست. این در حالی است که بارها استاندار تهران هم نگرانی خود را از بابت افزایش فروش تراکم را ابراز کرده‌است.
*نگرانی از به نتیجه رسیدن تراکم‌های به فروش رسیده
حسین هاشمی با اشاره به اینکه اگر این سیاست اجرایی نمی‌شد دلال‌ها و واسطه‌ها استفاده می‌کردند و سرمایه‌گذاران متضرر می‌شدند، گفته است که ساماندهی خرید و فروش بازار مسکن برعهده شهرداری تهران است، زیرا شورای اسلامی شهر سیاست‌گذاری می‌کند اما با تراکم‌هایی که واگذار شده مخالفم و نگرانی خود را در این خصوص اعلام می‌کنم.
استاندار تهران با تاکید بر اینکه رقم فروش تراکم در تهران خیلی بالا است و با این وضعیت جای نگرانی وجود دارد، در تابستان امسال اعلام کرد که اگر این تعداد تراکم نتیجه بگیرد تهران به وضعی نابسامانی می‌رسد، به خصوص اینکه در ارتفاع یک طبقه را اضافه کرده‌اند.
وی گفته است: البته شورای شهر وارد این موضوع شده و باید درباره این قضیه معقولانه تصمیم‌گیری کنند، ضمن آنکه با تغییر کاربری فضای سبز در شهر تهران و تغییر کاربری آن به شدت مخالفیم، به همین منظور وقتی در مورد تخریب باغ معنوی شنیدیم با اینکه جزو اختیارات شورای شهر بود از طریق شورای عالی شهرسازی و معماری اقدام کردیم و جلوی آن را گرفتیم.
گرچه گفته می‌شود فروش تراکم خلاف قانون ساختوساز است، اما سال‌هاست که شهرداری‌ها از طریق واسطه‌هایی با دریافت مبلغی بیشتر از سازندگان مبلغی به عنوان خلافی از سازندگان دریافت می‌کنند و این هزینه‌ها به عنوان بخشی از درآمد شهرداری تبدیل شده است.
این درحالی است که متقاضیان صدور پروانه‌ساختمانی در پایتخت برای کسب مجوز ساخت در ارتفاع حدود سه طبقه و بیشتر از آن باید به دلالان و افراد مورد تایید شهرداری مراجعه کنند.
تهاتر بدهی شهرداری با تراکم
از سوی دیگر در حالی که برخی گمان می‌کنند شهرداری و نظام مهندسی هر دو در امر تراکم فروشی دخیل‌اند، یک عضو سازمان نظام مهندسی می‌گوید که فروش تراکم هیچ ارتباطی به نظام مهندسی ندارد و شهرداری به تنهایی تصمیم‌گیرنده است.
این در حالی است که نظام مهندسی فقط در زمینه ساخت و نظارت ساختمان دخیل است و پس از کسب جواز مهندس ناظر همه نقشه‌ها و مجوزها را مطالعه می‌کند و در صورت هرگونه تخلف به شهرداری ارجاع داده می‌شود.در این مرحله ناظر براساس جواز موجود موارد را کنترل می‌کند.
به گفته جابر نصیری، در صورت هرگونه تخلف شهرداری یا سازنده موارد از سوی مهندس ناظر به شورای انتظامی اعلام می‌شود .
به گفته وی همواره شهرداری‌ها، ضوابطی برای فروش تراکم درنظر می‌گیرند و ممکن است در مواردی شهرداری به بخشی بدهی داشته باشد وآن را در قالب فروش تراکم به سازنده بدهد.
در واقع این فروش تراکم بدین معنی است که شهرداری به جای بدهی‌های خود تراکم تهران را به سازندگان عرضه می‌کند.
در همین حال در گفت‌‌وگو "اقتصاد نیوز" با یکی از فروشندگان تراکم در شهر تهران ، گفته شد که ابتدا باید زمین و مکان ساختوساز مشخص باشد و پس از به توافق رسیدن خریدار و فروشنده جدولی به شهرداری ارجاع داده می‌شود تا درمورد منطقه، دستور نقشه و شرایط ساختوساز تائیده به امضا برسد.
بر این اساس به نظر می‌رسد سازندگان باید منتظر قیمت‌های صادره از سوی شهرداری باشند و ممکن است برای هرساخت و ساز مکانی بسته به محله هزینه‌هایی در نظر گرفته شودکه این هزینه‌ها همچون تخفیفات ساخت بوده و ممکن است سازنده تمایل داشته باشد که این هزینه‌ها را به صورت اقساطی پرداخت کند.
به گفته این دلال زمین ، هزینه عوارض هر متر زمین از متری ۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان است و ضریب پرداخت ساخت از سوی شهرداری تا دو طبقه رایگان بوده و برای ساخت طبقات بیشتر باید شرایط ساخت از سوی شهرداری محل سنجیده شود. پس ازشناسایی شرایط از سوی شهرداری و اخذ مجوزهای لازم سازنده می‌تواند مجوزهای لازم جهت ساخت و ساز آپارتمان چهارطبقه اصولی را دریافت کند.
تراکم فروشی در تهران چه بلایی بر سر تهرانی‌ها آورد؟
افزایش بی‌رویه ساختوساز در تهران و نیاز روزافزون به واحدهای مسکونی در تهران باعث شد تهران در دهه اخیر با افزایش بی‌سابقه جمعیت مواجه شود و در هر کوچه و خیابان ساختمان‌های دو و سه طبقه تخریب شوند و به ساختمان‌های پنج و شش طبقه ارتقا یابند. موضوعی که باعث شد در یک مصوبه یک طبقه به تهران اضافه شود و تراکم فروشی ۱۷ درصد افزایش یابد. در این مصوبه که درسال گذشته مورد انتقادمعاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت، یک‌شبه یک طبقه به تهران اضافه شد .
دراین میان نیز بارها بر سر این موضوع بحث شد و وزارت و راه و شهرسازی نامه‌نگاری‌های متعددی با شهرداری انجام داد تا در نهایت در سوم شهریور ماه امسال پیروز حناچی ، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که سه بند از مصوبه هشت بندی طرح تفصیلی تهران اصلاح شد که بر این اساس از افزایش ۱۷ درصدی جمعیت جلوگیری و افزایش تراکم ساختمان‌های تهران متوقف می‌شود.
وی درباره تخلفات شهرداری در ساختوسازهای غیر مجاز نیز گفت که دولت ظرف ۱۰ سال گذشته وظیفه حاکمیتی خود را اجرا نکرده و رغبتی برای برخورد با ساخت و سازهای غیر مجاز نداشته و بستر شروع این ساخت‌وسازها در دولت قبل فراهم بوده است.
نرخ فروش تراکم
به گزارش "اقتصادنیوز " بر اساس آخرین اطلاعات از دلالان بازار تقریبا فروش هر متر تراکم از ۱۳۰ هزار تومان و آن هم بسته به مکان ساختوساز دریافت می‌شود.
در حال حاضر براساس طرح تفصیلی تهران، حداکثر ارتفاع مجاز ساختوساز سه طبقه است؛ اما در برخی مناطق و محله‌های خاص امکان احداث طبقات بیشتر نیز وجود دارد که مازاد آن باید با دریافت مجوزی تحت عنوان «تراکم» همراه باشد.
