فرید قدیری: قصد دولت به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی یک گام از «زمزمه و شایعه» جلوتر آمده اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است، با این حال پیش‌لرزه این تصمیم سیاست‌گذاران بازار پول را می‌توان در بازار مسکن احساس کرد.
تحقیقات میدانی حاکی است: بخشی از بازار مسکن واکنش زودهنگام به تغییر نرخ سود نشان داده به طوری که در چند روز اخیر گرایش مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای به اخذ «رهن بیشتر» در ازای «اجاره ماهانه کمتر» کاهش پیدا کرده و شکل اجاره‌داری در حال تبدیل‌شدن به وضعیت سال‌های ۹۰ و ۹۱ است.
وزن «اجاره ماهانه» و «پول پیش» در سبد اجارهبها از سال ۹۲ تحت‌تاثیر افزایش نسبی نرخ سود سپرده‌های بانکی با تغییرات اساسی مواجه شد و بعد از سال‌ها، گرایش موجران به دریافت مبلغ «رهن» باعث شد وزن «پول پیش» در سبد اجاره، سنگین‌تر شده و سهم آن از ۱۰ تا ۲۰ درصد قبلی به حداقل۴۰ درصد افزایش یابد.
دو سال پیش، با اختیاراتی که بانک‌ها برای پرداخت سود‌های بالای ۲۲درصد به سپرده‌گذاری بلندمدت حداقل یک‌ساله داشتند، از یکسو اجاره‌های دو ساله به‌صورت محسوس در بازار اجاره‌نشینی باب شد و از سوی دیگر، تعداد آپارتمان‌های با قابلیت رهن‌کامل تاحدودی افزایش یافت. این دو اتفاق سبب شد به ترتیب میزان اثرپذیری اجارهبها از تورم سالانه، هرچند جزئی، کم شود و توان مستاجران برای پرداخت اجارهبها نسبت به قبل، بهبود پیدا کند و در نتیجه نظر موجران با خواسته مستاجران، تاحدودی همراستا شود.
اجاره‌نشین‌ها به واسطه پس‌اندازهای طول سال، راحت‌تر می‌توانند رشد سالانه اجارهبها را از طریق افزایش پول‌پیش، تحمل کنند اما از آنجا که میزان افزایش دستمزدها، تناسبی با رشد قیمت‌ها ندارد، هر میزان رشد اجاره ماهانه، پرداخت آن را برای مستاجر با چالش روبه‌رو می‌کند. این چالش در سال۹۲ با افزایش وزن «رهن» در سبد اجارهبها، تاحدودی مرتفع شد و در سال۹۳ نیز با نصف شدن شیب تورم، چون که سود واقعی سپرده‌های بانکی، مثبت و عایدی «رهن» نسبت به تورم عمومی تقویت شد، یک نیروی مضاعف در جهت کاهش سهم اجارهماهانه به سبد اجاره وارد آمد و باعث شد از هر ۱۰ فقره اجاره‌نامه تنظیم‌شده در بنگاه‌های املاک، به طور متوسط ۷ آپارتمان با شرایط ۶۰ درصد رهن و مابقی اجارهماهانه، به مستاجرها واگذار شود.
در سال گذشته، اگر چه جلوی پرداخت سود بالای ۲۲درصد در بانک‌ها گرفته شد اما با افت تورم به زیر این نرخ، بازدهی واقعی سپرده‌گذاری‌های بانکی بعد از سال‌ها، از حالت زیان به سود تبدیل شد و تاثیرش به شکل تسهیل مالی شرایط اجاره‌نشینی در بازار مسکن بروز پیدا کرد. براساس تجربه بازار مسکن، بهترین شکل پرداخت برای اجاره‌نشین‌ها در طبقات ضعیف و متوسط، تقسیم وزن اجارهبها به ۷۰ تا ۸۰ درصد برای رهن و مابقی برای اجاره ماهانه است.
اما امسال نه‌تنها امید آنچنانی به حفظ وزن «رهن» در همان سطح ۶۰درصد سال گذشته وجود ندارد که رفتار روزهای اخیر برخی موجران برای تمدید اجاره‌نامه‌های سال۹۳، از احتمال تغییر وزن در سبد اجارهبها به نفع اجاره ماهانه حکایت می‌کند.
اثر نرخ سود بر عایدی نسبی رهن
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: سال گذشته، سود ناشی از سپرده‌گذاری مبلغ «رهن کامل» آپارتمان‌ها نزد بانک، معادل ۲۲درصد در سال بود که عاید موجر می‌شد و اگر چه در مقایسه با سود ۳۶درصدی ناشی از تبدیل رهن به اجارهماهانه– طبق فرمول، هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون تومان پول پیش است- همچنان مبلغ کمی برآورد می‌شد اما در مقایسه با تورم ۱۵درصدی، عایدی قابل‌توجهی به حساب می‌آمد؛ ضمن اینکه با احتساب ریسک دریافت ماهانه اجارهبها برای موجر و اطمینان از وصول همه آن در حالت رهن کامل، مزیت نسبی اجاره‌داری در این بود که واحدهای مسکونی به صورت رهن بیشتر و اجاره ماهانه کمتر، اجاره داده شود. از سوی دیگر، تقاضای همیشه حاضر برای «رهن» در بازار اجاره، این مزیت را بازهم تقویت کرد.
اما امسال چنانچه نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند، از یکسو شکاف بین سطح پایین عایدی رهن و سطح بالای عایدی اجارهماهانه، تشدید خواهد شد و از سوی دیگر، سود واقعی رهن در مقایسه با تورم، نسبت به سال۹۳ کمتر می‌شود و در نتیجه، بعد از حداقل دو سال، بار دیگر شکل معاملات بازار اجاره مسکن به دریافت اجاره ماهانه بیشتر، تغییر می‌یابد. مسوولان بخش مسکن در این‌باره ضمن هشدار بابت اقدام محتاطانه برای تغییر نرخ سود بانکی، از سیاست‌گذاران بازار پول خواسته‌اند تصمیم‌گیری درباره نرخ سود بانکی را با لحاظ نوع و میزان اثرپذیری بازارهای موازی و بخش‌های مختلف اقتصاد از این اقدام، انجام دهند.
پیش‌لرزه کاهش نرخ سود بانکی در شرایطی به صورت گرایش موجران به افزایش وزن اجارهماهانه در قبال کاهش مبلغ رهن، بروز کرده که احتمال دارد در میان‌مدت، باعث تحریک تقاضای سفته‌بازی در معاملات خرید مسکن نیز شود و علاوه بر افزایش فشار اجارهبها به رشد قیمت مسکن هم بینجامد. طی روزهای اخیر، تعداد فایل‌های «رهن‌کامل» و «رهن بیشتر در برابر اجاره ماهانه کمتر» در بازار اجاره کاهش پیدا کرده است.
تورم اجارهبها در سال گذشته بعد از ۹سال صعود، رام شد طوری که رشد ۸/ ۵ برابری مبالغ اجاره طی سال‌های ۸۴ تا ۹۲ به افزایش حداکثر ۱۲درصدی آن در سال۹۳ منجر شد. برای امسال، پیش‌بینی شده است اجارهبها بازهم رشد چندانی نداشته باشد اما در صورتی که بار افزایش ناچیز آن به جای آنکه بر مبالغ رهن وارد شود، بر اجارهماهانه تحمیل شود، پرداختش برای مستاجران سخت خواهد بود.
کارشناسان اقتصاد مسکن امیدوارند، وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن و خطری که از بابت تغییر وزن در سبد اجارهبها وجود دارد، باعث تجدیدنظر درباره کاهش نرخ سود بانکی شود. طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن –سال ۹۰- حدود ۳۳درصد خانوارها اجاره‌نشین هستند که این سهم در دهک‌های پایین‌تر حداقل ۴۰درصد است.
